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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

同时，财政部、税务总局和住建部联合发布公告，对“卖一买一”的换购型买房，实施退还个税的优惠。这两项政策的目的，是通过降低交易成本和购房门槛，满足刚需和改善型需求，促进市场良性循环。

首套房启用“认房不用认贷”的认定标准，能释放两类被抑制的购房群体：一类是“先卖后买”或有过按揭买房记录但现今已还清贷款的人群，他们在本地买房要付出更高的贷款首付比例，比如北京首付比例高达60%或80%(非普通住房)、上海则高达50%或70%(非普通住房)。此次政策落地后，这类合理购房的贷款首付比例将降至35%或40%。

对于各大城市来说，一方面改善型住房购房旺盛，新房供销中60%以上的为改善型消费；另一方面，由于年轻人、新市民、外来人口集中，刚需购房的潜力也很大。落实“认房不用认贷”的首套房认定标准，既能通过降低按揭门槛满足改善型购房需求，还能将改善型需求人群手中的中小户型、中低价位、区位优势突出的(一般在中心城区)的房源释放出来，满足刚需购房。

而且，“卖一买一”的换购型买房实施个税减免，还能降低换房的成本，间接给刚需买房让利。另一类就是，新的政策还能释放因人口流动而产生的购房需求。近些年，我国加大都市圈互联互通、产业协作、公共服务的一体化进程，都市圈内因工作需要而产生了人口流动。比如，在大湾区从深圳调到广州南沙工作，“认房不用认贷”就可以降低在南沙购房的门槛。

还有，部分人群前期购买了非成套的房产(主要是上世纪建设的福利房或产权式宿舍)，现在要改善需求，但面临高额首付。现在，这类型住房不再纳入首套房认定，有利于释放住房消费升级的需求。另外，目前市场交易下行幅度大，与交易情绪疲弱有关，重要原因就是价格下跌，背后的问题在于房屋流通性下降，居民按揭买房的动力减弱。降低住房交易门槛和成本，适度恢复按揭申请，能促进刚需和改善的循环，新房和二手住房的循环。

交易环节循环、按揭申请恢复，房屋流通性恢复，价格持续下跌的态势就能得到缓解，居民交易情绪也将得到修复，市场预期也将稳定下来，从而打破“预期疲弱-交易惨淡-价格下跌”的负反馈循环。显然，解决当下房地产的问题，稳预期是关键。这不仅对房地产行业和市场的平稳至关重要，对作为抵押物的房地产价格的平稳以及金融风险的防范也有积极意义。

值得注意的是，此次政策调整和过去不同的是，不再采取一刀切的模式，而是将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。在“一城一策”和城市主体责任的框架下，考虑到城市房地产供求关系的差异性，不适宜自上而下统一部署，而是将政策权限给到城市，是否执行、什么时候执行，由城市自己视情况决定。

进一步讲，当地人民银行在执行该政策时，也会基于“一城一策”，评估当地房地产市场运行和风险的情况下来选择性执行。总的来说，按揭贷款依旧是银行优质资产，在目前按揭额度充足、利率水平较低的情况下，加上去年底以来按揭余额持续减少，银行有动力在热点城市落实该政策，扩大贷款规模。同时，一二线热点城市刚需和换房需求集中且较为活跃、潜力比较大，房地产贷款风险较小。预计“认房不用认贷”将率先在一二线热点城市落地，并通过稳定一二线城市，来带动几个重要都市圈房地产的稳定，这是全国地产的基本盘。